Популярные сообщения

2017 m. rugsėjo 10 d., sekmadienis

Blogiausios Airijos vietos investicijoms į nekilnojamąjį turtą



Ranelagh – tai brangiausia vieta pirkti namą Airijoje, bet tai taip pat blogiausia vieta investicijoms į nekilnojamąjį turtą. O kur tuomet yra ta geriausia vieta kur investicijos į nekilnojamąjį turtą padarys mus turtingais? – domisi „The Irish Times“.


Dubline pastebimas glaudus ryšys tarp didžiausių būsto kainų ir žemiausių pajamų iš nuomos, kai namai parduodami žymiai brangiau, negu panašios vertės nekilnojamasis turtas būtų nuomojamas kitose miesto dalyse.

Jeigu jūs norite investuoti į nekilnojamąjį turtą, jus domina įvairūs dalykai: kapitalo vertės padidėjimas, mažos priežiūros išlaidos, geras nuomininkų srautas ir  pajamos iš nuomos, kurį atneš jums jūsų turtas.

Pajamos iš nuomos – tai paprasta pajamų apskaičiavimo metodika, naudojama investuotojų, kad apskaičiuotų potencialią turto grąžą, kuri padeda išsiaiškinti, koks procentas grynųjų pinigų nuo turto vertės bus gautas kiekvienais metais.

Paimkime nekilnojamo turto nuomą, kurios kainos visoje šalyje labai skiriasi. Taigi, vadovaujantis gaunamomis dabartinėmis pajamomis iš nuomos, pabandysime apžvelgti kuriose Airijos vietose geriausia investuoti į nekilnojamąjį turtą, o kuriose neverta?

Blogiausios vietos investicijoms

Naujausi Centrinės statistikos tarnybos duomenys atskleidžia ne tik kur yra brangiausi būstai šalyje, bet ir sako, kad, vertinant juos iš nuomos pelningumo pozicijų, jie – blogiausias sprendimas investicijoms.

Pavyzdžiui, balandžio mėnesį namo, esančio Dublin 6 Ranelagh, Rathmines and Rathgar rajonuose vidutinė pardavimo kaina sudarė 706 741 eurų, o tokio namo pajamų iš nuomos vertė yra 3,6 procento mažesnė už vidutinę šalies nuomos kainą, kai, pavyzdžiui, Dublin 4 Ballsbridge ir  Donnybrook rajonuose pajamų iš nuomos vertė sudaro 3,9 procento.

Pavyzdžiui, Dublin 6 trijų miegamųjų namo nuomos kaina yra 39 procentais didesnė (2 092 eurai), palyginti su nuoma panašioje vietoje, sakykim,  Dublin 10 (1 507 eurai), tačiau vidutinė pardavimo kaina Dublin 6, Ranelagh, daugiau kaip tris kartus viršija namo, esančio Dublin 10, Ballyfermot rajone, kainą.

Kaip nurodo nekilnojamo turto prekybos lyderis “Daft.ie“, yra pigiau išsinuomoti trijų miegamųjų namą Dublin 6 rajone nei jį pirkti. Kita vertus, Dublin 10 rajone, hipotekos priežiūros išlaidos sudaro beveik pusę turto nuomos išlaidų šioje vietovėje.

Šalies miestuose ir regionuose, kurie pastaraisiais metais labiausiai pasinaudojo ekonomikos atsigavimu, pajamų iš nuomos vertė yra žemiausia. Tačiau Airijos ekonomika  atsigauna greičiau nei daugelyje Europos šalių, nežiūrint į mažesnį Airijos pajamingumo lygį, pavyzdžiui, palyginus su Jungtinės Karalystės vidurkiu.

Cork grafystėje pajamų iš nuomos vertė yra  mažiausia už Dublino ribų – tik 4,3 proc., lyginant su Limerick grafyste (4,5 proc.); Wicklow – (4,5 proc.) ir Galway –  (4,8 proc.).

Geriausios vietos investicijoms

Dubline geriausios investicijų vietos yra ten, kur didėjanti nuomos kaina viršijo nekilnojamojo turto kainų augimą. Kaip minėta, tyrimo duomenimis Dublin 10 rajone, kuris apima Ballyfermot ir Cherry Orchard rajonus, gaunama didžiausia šalyje pajamų iš nuomos vertė – 10,4 proc. Lyginant su miesto dalimi į šiaurę nuo miesto centro (9,4 proc.) ir Dublin 2  pietinėje pakrantėje (7,6 proc).

Palyginkite – Dublin 2 rajone, kur nekilnojamo turto vidutinė pardavimo kaina yra 361 552 eurų, tačiau “Ires Reit”  bendrovė išnuomoja du dviejų kambarių butus The Marker Grand Canal Dock rajone už 2 840 eurų per mėnesį, o tai sudaro  9,4 proc.  orientacinės pajamų iš nuomos vertės.

Kylančios nekilnojamo turto kainos Dublin regione mažina pajamų iš nuomos vertę, bet dar yra viliojančių pasiūlymų, pavyzdžiui, Longford grafystėje pajamų iš nuomos vertė yra 7,7 proc., o Roscommon -patraukli vertė – 7 proc. Jei vidutinės nekilnojamo turto kainos šiose dviejose grafystėse yra mažesnės nei 100 000 eurų, investuotojai gali pasiekti 571 eurą už nuomą per mėnesį Longford grafystėjė  arba 577 eurų Roscommon grafysteje.

Žinoma, atsižvelgdami į mažiau apgyvendintas vietoves, gebėjimą pritraukti ir išlaikyti nuomininkus bus nemažas rūpestis investuotojui, galintis turėti įtakos investuotojo sugebėjimui pasiekti numatytą pelną. Tai turėtų būti mažesnė Limerick ir Waterford miestų problema, nes dėl nedidelių nekilnojamo turto kainų – faktiškai mažesnių negu atitinkamai patraukliose jų grafystėse ir dėl patrauklaus nekilnojamo turto nuomos mokesčio – pavyzdžiui, Limerick mieste, kur vidutinis nekilnojamo turto nuomos mokestis yra 893 eurai, investuotojai gali pasinaudoti dideliu pajamingumu  iš nuomos ir gera nuomos rinka.

Tai ne tik apie vietą

Pajamų iš nuomos vertė taip pat priklauso nuo nuosavybės tipo. Pasak  nekilnojamo turto agentūros “Daft.ie” atlikto tyrimo, visame Dublin mieste, vieno kambario nekilnojamojo turto pajamų iš nuomos vertė paprastai viršija dviejų kambarių nuomos vertę, o penkių kambarių nekilnojamono turto pajamų iš nuomos vertė turi blogiausius rezultatus.

Palyginimui: Dublin 22, kuris apima ir Clondalkin rajoną, investuotojai gali pasiekti 11,3 procento pelningumą, nuomodami vieno kambario nuosavybę, kai tuo metu nuomodami penkių kambarių nekilnojamąjį turtą gauna tik 4,7 procento pelningumą.

Šalies mastu Roscommon grafystėje pajamų iš nuomos vertė (nuomos pajamingumas) yra gan didelė, išnuomojant vieno kambario nekilnojamąjį turtą – 12,5 proc., tačiau pajamingumas krenta išnuomojant dviejų kambarių nekilnojamąjį turtą iki 10,9 proc., trijų kambarių iki 8,9 proc., o keturių kambarių iki 5 proc.

Kaip Airija atrodo tarptautiniu mastu?

Praėjusį lapkritį “Forex” paslaugų teikėjo “World First” apklausa netikėtai parodė, kad investuojant į nekilnojamąjį turtą ir vėliau jį išnuomojant, Airija turėjo didžiausią pajamų iš nuomos vertę Europoje – nuomos pajamingumas sudarė 6,54 proc. ir Airija iš 10 vietos šoktelėjo į pirmąją. Po to – Nyderlandai (6,35 proc.); Portugalija (6,33 proc.); Belgija (6,32 proc.), o Jungtinė Karalystė su nuomos pajamingumu 4,9 procento yra 15 vietoje.

Tyrimo metu taip pat nustatyta, kad Airija yra antra pagal nekilnojamo turto nuomos brangumą Europoje po Liuksemburgo, o Airijoje įsigyjamo  nekilnojamojo turto vertė atitinka Europos vidurkį.

Nepamirškite apie išlaidas

Nors bendrosios pajamos yra naudingas investavimo galimybių rodiklis visose srityse ir nuosavybės rūšyse, Ross Harris, “Sherry Fitzgerald” investicijų į nekilnojamąjį turtą vadovas, taip pat ragina būsimus investuotojus apskaičiuoti numatomas gauti grynąsias pajamas.

“Pajamos yra patrauklios bendrųjų pajamų pagrindu, – sako jis, tačiau priduria, kad investuotojai turi žinoti kokių jiems reikės išlaidų, tikintis grynojo pelno. –Grynasis pelnas yra tai, ką jūs gaunate, todėl ar galite sau leisti jį ignoruoti?”

Iš tikrųjų investuotojai gali būti nustebinti. Paprastai investuotojas teigia, kad pajamų iš nuomos vertė Bruto yra 6-8 procentai, tačiau pajamų iš nuomos vertė   Neto lygi 1-2 procentų pelno.

Jis pateikia vieno kambario buto Sandymount, pietų Dubline, kuris buvo įsigytas už apie 325 000 eurų, pavyzdį. Vadovaujantis prielaida, kad nuoma už šį butą sudaro 1 610 eurų per mėnesį, pajamų iš nuomos vertė (turto pelningumas) yra maždaug 6 proc.

Tačiau, kai įtraukiamos tokios sąnaudos, kaip pajamų mokestis, mokesčiai iš nuomos, gyventojų nuomininkų registracijos mokestis – grynasis pelnas iš tikrųjų sumažėja iki 0,6 proc. Taigi investicijos yra  kažkas daugiau nei vien tik kapitalo vertės padidėjimas, bet kažkas, kas padeda sukurti deramas pajamas.

Svarbu ir kapitalo vertės padidėjimas 

Susidomėjimas investicijomis yra ne tik nuomos pajamingumas – kapitalo vertės padidėjimas taip pat gali praversti kaip investavimas į “žvaigždę”. Nekilnojamojo turto kainos šalyje praėjusiais metais padidėjo apie 10 proc. ir prognozuojama, kad šiemet padidės dar apie 8 proc.

Ir tai yra, kai nuomos pajamingumas gali reikšti mažiau. Nors Dún Laoghaire Rathdown gali turėti vieną iš mažesnių nuomos pajamingumų – 4,2 procento, nuo 2012 m. vasaros, pavyzdžiui, vidutinės būsto kainos šioje teritorijoje padidėjo 40 procentų. Kaip kontrastas, būsto kainos Fingal rajone, įskaitant Dublin 11, 13 ir 15 per tą patį laikotarpį padidėjo tik 18 procentų.

Tačiau atsižvelgiant į ankstesnes prognozes, kad nuomos infliacija vėl pradeda lėtėti – Residential Tenancies Board skaičiai rodo, kad Dubline per tris šių metų mėnesius nuomos mokesčiams sumažėjus 1,5 procento – nuomos pajamingumas taip pat gali sumažėti.

Pajamų iš nuomos vertė

Pajamų iš nuomos vertė yra pagrindinis rodiklis investuotojui, naudojamas įvertinti konkretaus nekilnojamojo turto ar jo vietos potencialą. Tai priemonė nustatyti, kiek pinigų šis turtas gali sukurti kiekvienais metais, parodantis turto vertės procentinę išraišką. Pvz.: nekilnojamas turtas, kurio vertė 200 000 eurų, grąžina investuotojui 10 000 eurų per metus  už nuomą, o tai sudaro pajamų iš nuomos vertę – 5 procentus.

Kitas dalykas, į kurį reikia atkreipti dėmesį, yra tas, kad apskaičiuodamas  pajamų iš nuomos vertę, investuotojas paprastai naudoja turto rinkos vertę, o ne tą kainą, kurią jis faktiškai sumokėjo. Svarbu įsisąmoninti, kad nuomos pajamingumas yra tik vienas iš būdų, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą, perkamą nuomai. Taip pat reikia atsižvelgti į išlaidas, probleminius nuomininkus, priežiūros išlaidas, blogą kapitalo vertės padidėjimą ir kitus aspektus.





Komentarų nėra:

Rašyti komentarą